Краткое содержание интервью
Застройщикам придется искать новый ценовой баланс между снижающимся спросом и растущей себестоимостью строительства.
Снижения цен на жилье ждать не стоит: стоимость стройматериалов сильно выросла и продолжает расти. Скидки и акции будут, но точечно, в рамках отдельных проектов.
Стройки не встанут, а вот сами девелоперы будут уходить с рынка. Впрочем, на их место придут игроки из других регионов. Один из них, ПИК, уже начал активно осваивать рынок Северной столицы.
Петербургские девелоперы тоже идут в столицу: Legenda Intelligent Development выходит на московский рынок.
Реновация подрывает рынок снизу: люди, получившие новое жилье вместо старого, уже не станут покупателями.
Петербург не имеет стратегии развития и не заинтересован в расширении так, как большинство развитых мегаполисов мира.
«Будем искать новый ценовой баланс»
— В последний год строительный сектор поддержала льготная ипотека. Сейчас рынок откатился к показателям 2019 года: ставки выросли, продажи упали, доходы людей снизились, жилье дорожает. Каких стратегий будут придерживаться застройщики, чтобы удержать спрос?
— С одной стороны, льготная ипотека действительно поддержала застройщиков, продажи выросли. С другой, такая помощь внесла определенный диссонанс между спросом и предложением. Цены на жилье выросли во всех регионах страны, потому что предложение не успело удовлетворить резко возросший спрос.
Сейчас политика властей в отношении застройщиков меняется, московский и петербургский рынки фактически остались без поддержки. Тем не менее именно они остаются для покупателей самыми желанными и востребованными.
Что мы будем делать? Все вместе будем искать новый ценовой баланс. Поскольку застройщикам нужно оставаться в рамках своих экономических моделей, а цены при этом растут абсолютно на все — и на стройматериалы в том числе, себестоимость строительства дорожает.
— Стоит ли ждать в ближайшие месяцы акций и скидок от застройщиков?
— Скидки и акции — это маркетинговый инструмент точечного стимулирования спроса, которым мы пользовались и будем пользоваться. Но они совершенно точно не будут массовыми, не стоит ждать тотального снижения цен.
— Как изменилась после 1 июля доля ипотечных сделок в ваших проектах?
— Мы работаем в высоких сегментах, где льготная ипотека была довольно редким инструментом. Но в целом доля ипотеки, конечно, высокая, 60–70%, без нее рынок новостроек представить уже нельзя.
Другое дело, что сегодня в сумму льготного кредита не укладываются не только наши объекты, но и самые дешевые квартиры города. Весь рынок переместился в бюджет от 6–7 млн рублей.
«Подорожало абсолютно всё, даже песок»
— Раз вы затронули проблему стоимости стройматериалов: что сегодня происходит на этом рынке?
— Производители и поставщики отбивают свои потери за 2020 год: подорожало абсолютно всё, даже песок. Прогнозировать это было нереально — рост цен на стройматериалы стал очередным черным лебедем пандемии. Инфляция пришла с мировых сырьевых рынков, в результате подскочили цены на биржевые товары — металлы и полимеры.
Одновременно резко вырос спрос по всем секторам, поскольку экономика все же восстанавливается, в том числе и в России. Рано или поздно ажиотаж спадет и цены прекратят рост, но это будут уже новые цены, не вчерашние. Снижения мы не ждем, как долго будет продолжаться рост — пока прогнозировать невозможно.
«Застройщики будут уходить с рынка тихо»
— Если говорить о самом пессимистичном сценарии, возможны ли остановки строек?
— Нет. Стройки финансируются банками, а проектов, которые работали по старым правилам, остается все меньше. Застройщики — профессиональные экономические субъекты с трезвой головой, они понимают, что делают. К тому же в строительную отрасль сегодня вовлечено государство. Мы уверены, что потрясений не будет.
— Застройщики не будут уходить с рынка?
— Будут, как и любой другой производитель товара с любого другого рынка. Вот Ford ушел с российского рынка, кто об этом сейчас переживает? Но застройщики будут уходить тихо — завершать старые проекты, не начиная новых.
«Ограничение рынка — всегда плохо, потому что ведет к росту цен без роста качества»
— В последние месяцы резко выросли инвестиции девелоперов в землю. Почему?
— Причин несколько. Первая заключается в том, что процедура подготовки земельного участка к строительству в Петербурге достаточно сложная. Поэтому застройщики хотят иметь запас участков, чтобы одни выводить по плану, а другие — пока подготавливать.
Вторая причина в том, что есть очевидный тренд на смещение спроса из старых локаций в новые. Девелоперы стремятся застолбить участки за собой, чтобы иметь качественное предложение в будущем.
— Даже с учетом того, что город ограничил объем ввода нового жилья до 3,2 млн кв. м в год?
— Договоренность об ограничении объема ввода жилья — это обязательство обеспечения этого объема.
Ничего не мешает городу перевыполнить этот план, это не запрещено. Всё будет зависеть от позиции городской власти и ее возможности обеспечить инфраструктурой больший объем нового жилья.
Но ограничение рынка — это всегда плохо, потому что порождает дисбаланс между спросом и предложением и ведет к росту цен без роста качества.
«В Петербург едут те, кому не хватило денег на Москву»
— Legenda давно строит в Петербурге, но в последнее время обращает внимание на Москву. Будете выходить на этот рынок?
— Да, мы осваиваем московский рынок. Там есть ценовой масштаб для наших компетенций. Мы изучаем участки, ведем переговоры о приобретении, уже находимся в некотором количестве сделок.
В Петербурге ограничена емкость в высоких ценовых сегментах — нет столько покупателей. В Москве мы видим плавное распределение сделок по бюджетам, ограничений нет, объемы предложения растут и успешно поглощаются. В этом смысле Москва, конечно, интереснее для девелопера.
— А в чем их сходство?
— Это рынки постоянного обновления недвижимости, центры притяжения людей. Они приезжают, арендуют жилье, потом покупают на окраине, меняют его на более близкое к центру. Но в Москве спрос выше, как и инвестиционная привлекательность недвижимости: один рынок аренды чего стоит.
Петербург — город номер два, бюджет покупки здесь ниже, а темпы строительства до последнего времени были выше, чем в Москве. Сюда едут те, кому не хватило денег на Москву.
«Сама по себе квартира перестала быть ценностью»
— Конкуренция среди застройщиков в Петербурге высока. Расскажите о продуктовых трендах. Что надо предложить, чтобы быть впереди конкурентов?
— Это насыщенный рынок, где идет борьба за покупателя. Мы не строим в низких сегментах, где главная задача — сделать дешевле, хотя это тоже вариант борьбы за клиента.
В более высоких сегментах сегодня господствует новый формат жилья — большие кухни-гостиные, приватные спальни, обилие планировок, финишная отделка, дворы без машин, интересные фасады.
Но если на вопрос «что» все застройщики отвечают примерно одинаково, то на вопрос «как» — по-разному, основная конкуренция сегодня идет именно в этой плоскости. Из каких материалов ты строишь, как они сочетаются — с этим у многих есть проблемы. Добавляют ли дорогие материалы ценности проекту? Не всегда. И потребитель это видит.
— Если это так, то почему растет спрос на вторичном рынке?
— В последнее время в Петербурге выросли продажи так называемой новой «вторички» — квартир, построенных за последние пять–шесть лет. Более старое жилье потребителю вообще неинтересно. Те, кто скупал недвижимость в 2013–2015 годах и не смог выгодно продать ее, дождались лучших времен и выставили жилье на продажу. Как только эти предложения вымоются, «вторичка» снова утратит популярность.
Также на рост спроса на вторичном рынке повлияло то, что на первичном исчез доступный сегмент: дешевое жилье просто раскупили. Но людям надо где-то жить — они ушли во «вторичку». Если петербургские девелоперы найдут способ насытить нижний сегмент, покупатель вернется к ним.
«Мы запасаемся попкорном: на питерский рынок приходит ПИК»
— Количество застройщиков после введения схемы с эскроу в Петербурге сократилось. На ваш взгляд, может ли их количество вырасти за счет прихода на рынок новых игроков — из Москвы или регионов?
— С момента прихода на рынок проектного финансирования есть тенденция к укрупнению застройщиков. Мелкий застройщик не может взаимодействовать с банком и уходит с рынка, его место занимает более крупный. И в Петербурге эта тенденция прослеживается очень четко.
С другой стороны, успешные региональные девелоперы имеют ограничение спроса и рано или поздно сталкиваются с тем, что расти дальше некуда. Самые амбициозные из них приходят в Петербург и Москву. Московские девелоперы тоже идут в Петербург. Недавно на питерский рынок пришел ПИК — крупнейший московский застройщик в массовом сегменте.
Честно говоря, мы запасаемся попкорном, потому что Петербург снова станет городом революции: здесь будут играть три федеральных девелопера, два из которых много лет создают в городе основной объем предложения — Setl Group и ЛСР. Теперь будет еще и ПИК.
Это один сегмент, один покупатель, а значит, будет война за клиента. Выиграет ли от этого покупатель? Не факт: себестоимость строительства в любом случае остается высокой, снижение цены возможно только за счет качества.
На московский рынок тоже заходят региональные застройщики, он менее консолидирован и там просто больше места — во всех смыслах.
«Реновация подрывает рынок снизу»
— Реновация в регионе расширяется: вот и Ленобласть недавно объявила о планах реновации. Вы как инвестор пошли бы в такой проект?
— Это не наш сегмент, поэтому мы не рассматриваем участие в реновации. Но реновация по-московски и по-петербургски это разные истории. Изначально само понятие реновации появилось именно в Петербурге в начале 2000-х, вскоре появилась и компания, которая должна была работать на этом рынке, была программа, но ничего не получилось.
Реновация — это тесное взаимодействие города и девелопера. В Петербурге сегодня нельзя строить выше 40 м, это 13 этажей. Снести пять этажей, чтобы построить 13, — это невыгодно застройщику.
Вместе с тем мне интересно, как это будет осуществляться и развиваться в масштабах страны, ведь реновация подрывает рынок снизу. У людей исчезает мотивация пытаться сменить жилье: им дают новую квартиру вместо старой, эти покупатели уходят с рынка. Такие квартиры не имеют для них адекватной ценности и часто выставляются на продажу по цене ниже рыночной.
Избавляться от аварийного жилья надо, я поддерживаю идею реновации, но это сложная, многофакторная история.
«Совершенно не умею впаривать фуфло»
— Как вы пришли в недвижимость? Чем она вас заинтересовала?
— Недвижимостью я начал заниматься в 1993 году. Тогда это была одна из немногих сфер, в которой неплохо зарабатывались деньги. Начинал простым агентом, но первичный рынок выбрал сознательно: было интересно новое строительство.
По мере развития пришло желание создавать продукт, который было бы не стыдно продавать, так я пришел в маркетинг. Совершенно не умею впаривать фуфло, поэтому к проектировщикам и строителям у меня завышенные требования.
Сейчас я выстраиваю систему управления, которая позволяет получать качественный продукт, и горжусь всеми тремя десятками домов в Петербурге, в строительстве или продаже которых я участвовал.
— В компании Legenda вы работаете давно?
— С ее основателем Василием Селивановым мы познакомились, работая в другой компании. И когда он решил пойти своим путем и создать Legenda Intelligent Development, мы встретились, поговорили и поняли, что наши взгляды совпадают. Мы можем делать это вместе. Так что в компании я с момента ее основания.
«Петербург как не имел внятной стратегии, так и не имеет»
— Какие тренды в строительстве, зарождающиеся сегодня, будут господствовать в этой сфере в ближайшие годы? Каким станет Петербург через 20 лет: что будут строить и что покупать?
— С 1993 года я слышал множество предположений о том, каким станет Петербург через 20 лет. Ничего из этого не сбылось — вообще. Его развитие — это эволюционный процесс, глобальная история, повлиять на которую сложно. Если бы город был заинтересован в том, чтобы здесь жило много людей, как это происходит во всех мировых мегаполисах, тогда можно было бы говорить о стратегии.
Но Петербург в этом не заинтересован. Он прямо говорит: я не готов обслужить такой миграционный приток, я не обеспечу его инфраструктурой, мне не нужно много жителей.
В отличие от Москвы, которая в силу своих безграничных бюджетов и возможностей давно стала последним городом страны: если уезжают из Москвы, то за рубеж. Это понятная позиция.
Петербург же как не имел внятной стратегии, так и не имеет. Решаются только сиюминутные задачи. Каким будет Петербург через 20 лет? Мне кажется, в городе в принципе нет специалистов, которые бы всерьез занимались этим вопросом.
