Биосфера

Сначала лэнд-девелоперы активно скупали на Симферопольском шоссе земли. Потом здесь стали появляться коттеджные поселки, преимущественно экономкласса, но со временем дело дошло и до бизнеса. Да и покупатели быстро поняли, что по транспортным характеристикам Симферопольская трасса (М-2) не уступает Киевской и Новорижской.

 

«Симферопольское шоссе — современная скоростная дорога с высокой пропускной способностью, — подтверждает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Однако с движением на южном направлении имеется проблема  — постоянная загруженность МКАД и дорог внутри кольца на юге Москвы. Например, по Варшавскому шоссе бывает сложно как въехать в столицу, так и выехать из нее».

 

Но как только удалось вырваться за кольцевую, можно ехать с ветерком до самой границы с Тульской областью. На выезде из Москвы ширина трассы составляет три полосы в каждую сторону. В будние дни средняя скорость движения на М-2 достигает 60–70 км/ч. В пятницу вечером, когда москвичи массово выезжают за город, она заметно снижается, но, как правило, на участке от нулевого до десятого километра от МКАД.

 

Если говорить о загородных поселках на Симферопольском шоссе, то большинство из них относится к сегменту эконом. Первый объект бизнес-класса, поселок Серебряная Подкова, расположен в 15 км от МКАД. Стоимость сотки земли здесь составляет более 13 тыс. долл.

 

В зоне от 30 до 50 км насчитывается около полутора десятка поселков. Это Дубрава-2, Единство, Ивушкино, Лесная Идиллия, Мещерское Полесье, Турар, Эдем, Яр и пр. Цены на землю колеблются в широком диапазоне — от 4 до 25 тыс. долл. Например, в Ивушкино (37 км от МКАД) 1 сотка обойдется примерно в 4 тыс. долл., в Дубраве-2 (34 км)  — 9,5 тыс., а в Лесной Идиллии (32 км) — не менее 25 тыс. Цены на коттеджи под ключ — от 600 тыс. долл. в поселке Единство до 1 млн долл. в Эдеме.

 

На удалении 50–60 км от МКАД находятся поселки Земляничный (47 км), Святогор и Сосновый Аромат (оба на расстоянии 50 км), Соколиная Гора (52 км), Русь и Соколики (55 км), Святой Источник, Сосновая Гора и Снежная Долина (все 58 км). Стоимость участков без подряда здесь составляет около 4–5 тыс. долл./сотка, а готовых коттеджей  — от 500 до 750 тыс. долл.

 

К дальним относятся поселки, расположенные, начиная с 60 км от Москвы. Это Жемчужное Озеро — 2, Михайловское, Новый Быт, Петрухино, где землю предлагают по цене от 2 до 4 тыс. долл./сотка. Эксперты считают, что участки на Симферопольском шоссе заметно дешевле, чем на северном, северо-западном и западном направлениях. А это свидетельствует о том, что М-2 весьма перспективна для развития сегмента экономкласса. Стоимость конкретного участка зависит от удаленности, ландшафта, коммуникаций, инфраструктуры, а также целевого назначения земли. «Практика показала, что основной покупатель здесь — тот, для кого приоритетна невысокая цена, — подтверждает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Соответственно, и само Симферопольское шоссе представляет интерес для девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости экономкласса. Низкие цены на землю, наличие свободных участков, хорошая транспортная доступность позволяют реализовывать проекты по демократичным ценам и обеспечивают высокий покупательский спрос».

 

Не менее перспективно для южных направлений строительство дальних дач. В 60–80 км от МКАД находятся живописные места — высокие берега Оки и ее притоков (Протва, Лопасня, Нара). Они считаются лучшими территориями для развития деревянного домостроения.

 

В настоящее время предложений от симферопольских застройщиков хватает, и потребитель охотно приобретает как готовое жилье, так и участки без подряда в надежде самостоятельно возвести дом. Благо, что магазинов и рынков стройматериалов вдоль трассы достаточно.

 

За последний год количество выставленных на продажу домов и коттеджей на Симферопольском направлении увеличилось в три раза и составило около 40% от всего объема предложения загородных объектов экономкласса, отмечают эксперты компании «Маршал эстейт». Эти показатели являются самыми высокими по Подмосковью. Например, на соседних Рязанском и Горьковском направлениях, которые также активно развивались даже в период кризиса, количество новых проектов выросло только вдвое. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в продаже на Симферопольке в настоящее время находится 16 организованных поселков. В основном это объекты демократичного сегмента. Активному строительству бизнеса-класса, по признанию экспертов, препятствует репутация трассы — она с советских времен не была в числе престижных. Здесь до сих пор наблюдается явный дефицит объектов торгово-развлекательной инфраструктуры. Мало интересно Симферопольское шоссе и девелоперам элитных коттеджных поселков. Хотя неподалеку от санатория Управления делами Президента РФ «Бор» имеются отдельные элитные дома, цены на которые могут посоревноваться со стоимостью престижных особняков на Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе.

 

 

 

 

 

На втором южном направлении, Каширском, находится сразу две автомагистрали — Старое Каширское шоссе (М-4) и шестиполосная федеральная трасса «Дон», которую в обиходе часто называют Новокаширским шоссе (М-6). В районе Ступино эти дороги соединяются. «Каширское направление издавна относится к одним из самых демократичных мест в Подмосковье, где по соседству проживают представители различных социальных категорий населения, — говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. — По обочинам обоих шоссе расположены логистические комплексы и промышленные предприятия, а потому здесь всегда много грузового транспорта. Ситуация осложняется не самыми удобными выездами из Москвы в область: по Каширскому шоссе на старую дорогу и с Липецкой улицы — на новую. Водителей может порадовать лишь то, что на Новокаширском шоссе практически нет постов ДПС».

 

По вышеназванным причинам загородные застройщики долгое время обходили оба Каширских направления стороной. Но в последние три-четыре года количество коттеджных поселков здесь стало увеличиваться. И на это тоже есть веская причина. В ближайшее время пропускная способность «Дона» должна заметно улучшиться. Федеральные власти намерены потратить на реконструкцию шоссе порядка 600 млн руб., сделав из него магистраль высшего класса, отвечающую мировым стандартам. М-6 должна стать основной дорогой, ведущей к Сочи, столице зимней Олимпиады — 2014.

 

А пока, чтобы миновать заторы на Каширке, дачники активно пользуются объездными путями. В частности, дорогой, которая ведет к международному аэропорту Домодедово. Или, теряя на бензине, но выигрывая во времени, по скоростному Симферопольскому шоссе. «Слабое место Старой Каширки и «Дона» — невысокий уровень развития социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, — считает А. Архипов. — Торговые центры, детские сады, школы, развлекательные комплексы, поликлиники имеются только в крупных городах — Видном, Домодедово, Ступино, Кашире».

 

Что касается предложения загородной недвижимости, то в настоящее время на Каширском направлении, согласно данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в активной продаже находится семь организованных коттеджных поселков, в двух из них, Эко-Парке и Южных Горках, можно приобрести участки без подряда. А в Григорчиково-1 (17 км от МКАД) предлагают таунхаусы. Правда, 80% жилья в этом поселке уже реализовано по ориентировочной цене 10,7 млн руб. за секцию площадью в 224 кв. м с участком 5 соток. Что касается участков без подряда, то стоимость минимального предложения на данном направлении составляет 600 тыс. руб. Это, например, участок площадью шесть соток в поселке Эко-Парк (120 км от МКАД).

 

«Небольшое количество загородных поселков по Каширскому направлению связано не только с тем, что на нем сконцентрирована немалая доля промышленных зон, но и с отсутствием свободных пригодных под строительство земель, — делится мнением Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Все дело в том, что большая часть земель в Домодедовском районе принадлежит двум крупным владельцам — компаниям «Ист-лайн» и Coalco, которые имеют свои планы по дальнейшему развитию этих территорий». Так, компания Coalco, которая владеет 19 тыс. га южных земель, до начала кризиса планировала реализовать масштабный проект «Большое Домодедово», в рамках которого предполагалось строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но впоследствии планы по реализации проекта претерпели некоторые изменения. Сейчас часть земли, принадлежащей компании, предлагают на открытом рынке.

 

«Спрос на дома для постоянного проживания на южных направлениях хотя и существует, но он невелик. Основные покупатели здешних земель и домов — жители юга Москвы, — говорит А. Рыков. — Но по мере развития проекта «Большое Домодедово» клиентский интерес будет увеличиваться, и в первую очередь за счет создания рабочих мест, в том числе для специалистов, которые хотели бы жить и работать за городом».