Любая сделка имеет свои особенности. К каким проблемам следует подготовиться и как их разрулить?

Несовершеннолетний собственник

1. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру. Так бывает, если, например, ребенку подарили долю в квартире или для ее покупки был использован маткапитал (подробно о таких сделках читайте здесь).

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки. Кроме того, взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную по площади собственность или наделить ребенка такой же по стоимости долей в новом жилье.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

2. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине этого не произошло: возможно, его права были нарушены при приватизации квартиры или он должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

Если права несовершеннолетнего нарушены, продавцу такой квартиры следует восстановить их в судебном порядке. Более подробно о несовершеннолетних собственниках в сделке вы узнаете тут.

Квартира в ипотеке

Если вы еще не выплатили до конца ипотечный кредит, но уже решили избавиться от квартиры, начинать следует с одобрения банка: разрешит — можно продавать, нет — придется сперва выплатить кредит.

Общих сценариев нет (у разных банков — разные условия), но на практике порядок действий выглядит приблизительно так.

1. Покупатель (впоследствии он станет продавцом) хочет приобрести квартиру и обращается за кредитом в банк.
2. Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.
3. Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга. Эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это сходу отсекает значительную часть потенциальных приобретателей. Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так у вас больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложненной сделке.

Продажа доли в квартире

Тут многое диктуют характеристики права собственности: выделена ли доля или нет, совместная она или долевая. Порядок действий отличается в зависимости от типа владения. Ситуации с продажей доли часто возникают при разводе и разделе имущества.

Имейте в виду:

Неважно, на кого записана квартира, приобретенная в момент брака. Если нет брачного контракта, определяющего иные условия владения, — квартира общая.

Не имеет значения, участвовал ли финансово второй супруг в покупке, — квартира, приобретенная в браке, все равно общая.

Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если вы намерены продать свою долю кому-то другому, — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики.

Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны предложить им выкупить свою долю нотариальным письмом. Детали — тут.

Продажа по доверенности

Если продавец не будет лично участвовать в сделке (например, живет в другой стране и не может прилететь), квартиру можно продать по доверенности. Это непросто: значительная часть покупателей не доверяет таким сделкам, опасаясь мошенничества, но попробовать стоит. Сразу следует готовиться к значительному дисконту — как правило, квартиры, продающиеся по доверенности, стоят на 10–15% дешевле, чем обычные.

Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов. Отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.

Если продавец недееспособен

Как и в случае с доверенностью (кстати, здесь она, скорее всего, тоже понадобится: ответственность продавца должен будет взять на себя опекун), если продавец недееспособен, завлекать покупателей придется немалым дисконтом: подобные сделки считаются рискованными.

Если недееспособный гражданин решил провернуть сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ, ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги (подробности).

Если продавец на грани банкротства

Иногда квартира продается не от хорошей жизни: таким образом должники пытаются рассчитаться по долгам. Увы, удается не всегда.

Важно знать: суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство. В некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам). При этом деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего.

Продажа квартиры с обременением

Это огромный блок, о котором Циан.Журнал подробно писал здесь: и про ренту, и про сервитут, и про право безвозмездного пользования квартирой. Но и такие квартиры благополучно продаются — разумеется, со скидкой.

Нерешаемых проблем не бывает: все они становятся преградой, но преодолеть ее можно — в зависимости от ситуации либо через суд, либо с помощью дисконта.