Кто такой девелопер
Девелопер — это компания, которая инициирует, организует и контролирует создание объектов недвижимости, а затем отвечает за их продажу или аренду. Такими объектами чаще всего бывают многоквартирные дома, бизнес-центры или торговые комплексы. А чтобы построить из идеи реальный объект, девелопер либо использует свои ресурсы, либо нанимает подрядчиков.
Чем он отличается от застройщика
Слово «девелопер» может казаться современным синонимом слова «застройщик», но на деле это разные понятия. В таблице рассмотрели основные различия:
|
Застройщик |
Девелопер |
|
Застройщик — это компания, которая только строит объект недвижимости |
Девелопер — это компания, которая разрабатывает концепцию объекта и контролирует его создание на всех этапах: от поиска земли и привлечения финансирования до продажи или сдачи в аренду |
|
Основная задача застройщика — возвести объект в соответствии с проектной документацией и сдать его в эксплуатацию |
Основная задача девелопера — создать успешный проект, который принесёт прибыль и будет востребован на рынке |
|
Понятие «застройщик» закреплено в законодательстве, в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ |
В законодательстве РФ нет термина «девелопер» |
|
Застройщик отвечает за все этапы строительства: от закупки материалов и найма строителей до контроля качества работ |
Девелопер отвечает за этапы строительства только при условии, если у него есть дочерняя компания-застройщик. Тогда организация будет одновременно и девелопером, и застройщиком |
|
Согласно № 214-ФЗ, застройщик может заключать договоры участия в долевом строительстве |
Так как определения девелопера нет в законе, юридически он не может заключать договоры участия в долевом строительстве |
Почему возникает путаница. Причина в том, что многие девелоперы представляют собой группу компаний, куда входит и та, что отвечает за строительство. Поэтому многие девелоперы называют себя застройщиками просто для упрощения, чтобы не путать клиентов.
Основные задачи девелопера
Девелоперская компания работает с проектом на протяжении всего его жизненного цикла.
Её задачи можно разбить по этапам создания объекта недвижимости:
- Анализ целесообразности проекта. Девелопер оценивает, есть ли необходимость в строительном объекте, потому что без спроса на него не найдутся покупатели. Для этого команда компании изучает тренды, опыт конкурентов и запросы населения.
Затем определяет тип проекта: жилой объект, коммерческая недвижимость или здание для смешанного использования. После этого девелопер рассчитывает доходность проекта с учётом рисков и разрабатывает бизнес-концепцию.
- Создание концепции проекта. Девелопер привлекает архитекторов, проектировщиков и дизайнеров, чтобы визуализировать будущий объект. Концепция отражает не только эстетические аспекты, но и требования законодательства и экологические стандарты.
Девелопер также определяет ключевые характеристики объекта: этажность, площадь, инфраструктуру, наличие парковки, зон отдыха и других удобств.
- Привлечение финансов. Девелопер ищет инвесторов, партнёров или банки для финансирования проекта либо берёт кредит у банка. Также перед стартом работ он разрабатывает финансовую модель: рассчитывает бюджет, сроки окупаемости, прибыль. А в ходе работ управляет денежными потоками — контролирует расходы и доходы.
- Решение бюрократических вопросов. Девелопер получает разрешение на строительство, согласовывает проект с властями и контролирующими органами и готовит проектную документацию.
- Строительство. Строительство объекта девелопер передаёт подрядчикам или берёт этот этап на себя, если у него есть дочерняя компания-застройщик. После старта работ контролирует сроки и качество их выполнения. При необходимости может решать возникающие проблемы: от задержек до изменений в проекте.
- Маркетинг и продажи. Девелопер разрабатывает стратегию продвижения объекта и организует рекламные кампании: как в онлайн-, так и в офлайн-формате. После запуска отвечает за эффективность продвижения и управляет продажами: консультирует клиентов, заключает договоры с покупателями или арендаторами.
- Управление объектом. После завершения строительства девелопер может заниматься обслуживанием объекта. В случае с многоквартирными домами он берёт на себя функции управляющей компании, которая нередко является частью структуры девелоперской организации.
Что такое девелопер и чем отличается от застройщика: главное
- Девелопер — это компания или специалист, который занимается созданием и реализацией проектов недвижимости: от поиска земли до управления объектом.
- Девелопер отвечает за весь цикл создания проекта: ищет землю, разрабатывает концепцию, привлекает финансирование, управляет строительством и продаёт объекты.
- Девелопера могут путать с застройщиком, но это разные понятия. Если девелопер управляет всем процессом от идеи до продажи, то застройщик отвечает только за строительство. Если проще, то девелопер — организатор, застройщик — исполнитель.
- Чтобы не ошибиться с выбором девелопера, оцените его опыт, проверьте завершённые проекты, изучите отзывы, а также убедитесь в финансовой стабильности и отсутствии судебных разбирательств.
