Тема действительно уже избитая.
Если коротко, то:
1. С согласия, банка выделяете доли всем членам семьи в продаваемой квартире, в том числе несовершеннолетним детям;
2. Если банк согласия не даёт, то вам нужно сначала погасить ипотеку, потом снять обременение в Росреестре, потом наделить долями всех членов семьи
3. После этого подаёте документы в опеку, по месту регистрации детей, для получения согласия на продажу.
4. Как получаете согласие, можете делать сделку по продаже.

Но перед тем, как всё это затеивать, сходите на консультацию в опеку и узнайте, что они думают на этот счёт. Можно предложить в опеке положить «детские» деньги от продажи квартиры на счёт детей.

Наделять всех членов семьи (это не тлько дети, но и муж, если брак зарегистрирован) надо именно в той квартире, по которой использовали мат. капитал. Некоторые банки дают согласие (вы пишете заявление в банк об этом) на наделение остальных членов семьи долями, потом пишете заявление в органы опеки, они дают добро на наделение несовершеннолетних долями в залоговом объекте. И сдаете на регистрацию документы. И продавайте квартиру залоговую. Найдется покупатель, снова получите добро от опеки уже на продажу детских долей с последующей покупкой, с части денег покупателя оплатите кредит, остальные деньги могут быть внесены вам через безопасные расчеты, например. Сделка будет нотариальная, т.к. дети имеют доли. Если у банка такое условие, что через рефинансирование, то сделайте так. Вы сэкономите время, появится борлье количество покупателей. Или вообще рефинансироваться в другой банк, где детей банк разрешит наделить длями. Иначе трудно найти покупателя, который внесет часть средств за вашу квартиру и будет ждать пока вы снимете обременение, наделите детей долями, получите приказ опеки на продажу, снова получите в банке одобрение на кредит... Хотя и такие покупатели находятся и ждут по 2-2,5 мес.

Ясно, выходит, что мне в данном случае самое выгодное - это оформить сейчас рефинанс в своём же банке и выделить доли детям, пусть и пойти на увеличение процентной ставки

Если подытожить, то вам нужно искать покупателя, который согласится все это ждать и платить за вас, а тут вариант только один - значительный дисконт при продаже квартиры.

Добрый день. Тема точно избитая сотнями одинаковых комментариев. Ничего нового не придумано. Но! Сегодня слышал где-то в новостях, что вопрос обсуждается и наверно в ближайший год что-то новое появится, но а пока только так:
Право на использование средств материнского капитала предполагает наличие обязательства по выделению долей. Использовали, значит должны обязательство исполнить и доли выделить. Есть альтернативный вариант, аннулировать обязательство, при этом средства материнского капитала необходимо вернуть. Однако четкого регламентированной процедуры такого аннулирования законодательно не предусмотрено, делается это только в судебном порядке.
Таким образом, беспроблемного варианта решения вопроса продажи ипотечной квартиры, где часть долга погашена материнским капиталом не существует. Или идете на сознательное нарушение закона (последствия будут) или выплачиваете ипотеку, выделяете доли, получаете разрешение органов опеки на продажу и продаете.
Алгоритм продажи такой квартиры:
1. Снять обременение в ЕГРН.
2. Выделить доли через соответствующее соглашение.
3. Все это оформить документально и на основании этих документов внести информацию в ЕГРН об изменении количественного состава собственников и долей права.
4. Отчитаться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства.
5. Обратиться в органы опеки по месту регистрации (прописки) детей и получить соответствующее распоряжение (разрешение) на продажу.
6. Купить альтернативный вариант с условием исполнения распоряжения органов опеки.
Кстати, вернуть маткапитал и аннулировать обязательство можно, но делается это небыстро и только в судебном порядке. Сроки - примерно год.

Ваша дорога в ООиП по месту регистрации детей.
В Москве в опеку сейчас можно попасть по предзаписи, только что оттуда. Подавали заявление с вариантом: деньги на детские счета + дарение долей в квартире бабушки (там н/л и зарегистрированы). Но при этом родители уже погасили ипотеку и доли выделили.
Пока вы доли не выделите детям, в опеке могут даже не разговаривать с вами. И плохо, что нет возможности ипотеку закрыть. Даже если банк разрешит дли выделить, то опека на это смотрит так, как будто Вы не можете справится с кредитными обязательствами. И большой шанс получить отказ.

Вы обязательство в пфр давали на конкретную квартиру, поэтому нет.

Спасибо, если бы мог погасить ипотеку и выделить доли - вопросов бы не было.
Вопрос в том, что сделка по купле продаже планируется альтернативная. Возможности погасить ипотеку не продав текущую квартиру - нет. А все же возможно ли наделить долями детей в третьей квартире, чтобы притенить потом ни у кого не было в дальнейшем?