Здравствуйте. Самый лучший мотиватор это финансовая ответственность и грамотно составленный договор. Предусмотрите договором соответсвующий штраф за нарушения того или иного установленного договором обязательства.

А лучше выходить из арендного бизнеса по ряду факторов, основные это: длительное падение доходов населения, с каждым годом все больше и больше строят квартир и это плюс к уже имеющемуся жилищному фонду, ну и негативная демографическая ситуация. Население страны сокращается с 2018 г и будет сокращаться примерно на 1 млн чел. ежегодно (1-е: к естественному уходу в мир иной подошло поколение послевоенного "БЭБИ-БУМА" 1945-1955гг рождения, а это влечет за собой выход наследных квартир на рынок жилья и в первую очередь на рынок аренды. 2-е: малочисленное поколение 90-х те кому сейчас 22-32 г,, а это те кто сейчас должен рожать и потреблять жилье в виде аренды или в виде покупки). Следствие падение спроса на жилье, и рост предложения объектов недвижимости не важно в каком виде аренда или продажа. И если сейчас Вы наблюдаете хамское отношение арендаторов что будет через 2, 3 года с учетом выше написанного, задумайтесь куда в ближайшее время развернется рынок недвижимости.

Залог, это еще дисциплинирует и по отношению к ремонту и мебели

Чудес не бывает. Или брать залог, или ждать сюрпризов

Просто в договоре прописываете залог, а не аванс за последний месяц и в качестве оплаты его не используете, никто не съедет не предупредив в таком случае, если конечно глобально не накосячат.

Прописать в договоре, что в случае внезапного расторжения договора, с арендатора удерживается залог или его часть. Очень действенно!

Здравствуйте, прописать это можно в договоре, а мотивировать хорошим лояльным отношением, наверно. Только если арендатор все-же решит сказать о расторжении не за месяц, а за 2 недели до внесения очередного платежа, то у Вас из-за отсутствия платежа за последний месяц будет на руках только страховой депозит, что в случае порчи арендатором имущества не оставит Вас финансово подстрахованным.

В данной ситуации Вас может успокоить то, что ликвидные квартиры сдаются за несколько дней и "простоя" жилья не будет.

"Как мотивировать арендатора сообщать о съезде за месяц?" - как мотивировать работника работать, а не пить кофе и болтать с коллегами? как мотивировать чиновника работать на благо государства, а не на собственный карман? ... и много других интересных вопросов ))
есть теория, а есть практика. особенно это хорошо заметно в сфере найма жилой недвижимости. вы можете прописать в договоре страшнейшие кары за непредупреждение о расторжении менее, чем за месяц. а потом наниматель пришлет вам сообщение что ключ в почтовом ящике, и выкинет симку. поедете искать его по прописке в город мухосранск, или будете подавать в суд по этому адресу, с целью взыскать с него плату в размере 30 тыс руб в месяц? ну, наверное, можно. но для этого надо самому сдавать официально. с уплатой налогов, и так далее. чтобы в суд идти с основаниями. ну и через где-то год-полтора с карточки незадачливого нанимателя спишут-таки в вашу пользу эти деньги. если будет что списывать.
поэтому лучшая мотивация - это установление более-менее нормальных отношений с нанимателем. именно поэтому аренда - это далеко не всегда "мы сидим, а денежки идут"(с). это такая же работа по установлению отношений с контрагентом, как и в торговле. а не формализованное "я отдал ключ, и мне раз в месяц на карту капает 30 тысяч, и никаких проблем"