Здравствуйте. Все договорённости между сторонами достигаются путём переговоров и фиксируются договором. Условия и сроки возврата страхового депозита также обсуждаются и указываются в договоре. Действительно существует практика невозврата страхового депозита в случае, если наниматель выезжает из квартиры ранее истечения срока действия договора. Это страховка от нанимателей, которые изначально вселяются на короткий срок, но не ставят об этом в известность наймодателя, так как не хотят заключать договор на короткий срок из-за более высокой платы за наём в таких случаях. Часть страхового депозита может быть удержана в том случае, если квартира возвращается наймодателю после истечения срока действия договора с какими-либо повреждениями, выходящими за рамки естественного износа, либо при наличии долгов по оплате коммунальных платежей, обязанность по уплате которых лежит на нанимателе. Также возможно удержание страхового депозита в случае, если квартира была передана нанимателю в чистом состоянии, а возвращена наймодателю неубранной. Это расходы на уборщицу.

Татьяна Скулкина """""При иных условиях с Вами могут не заключить договор, просто отказаться сдавать квартиру."""""" Не те времена , помню когда то в начале нулевых .. перед подъездом очередь стояла .. агенты с клиентами .. и смотрины такие .... кому повезет снять квартиру .... да тогда была "наглость " безграничная ... а вот сейчас .. ))) четко и однозначно .. с весны комиссию платит собственник при реальной цене , иначе пусть сидит и ждет , да его никто не обидит и не навяжет спустить , он просто будет сидеть куковать ))) иногда агенты берут комиссию и с арендаторов .. но это не поощряется ... последний раз брали с арендатора 1000 рублей ( одна тысяча рублей ) клиент ( арендатор) просто настоял на символической благодарности .. с собственника 50 % .. от первого месяца .. или тот самый депозит ... как накопится критическая масса , можно устроить холодный обзвон всех клиентов ( арендаторов ) и предложить им дешевле и без комиссии ))) " Залог" следует вернуть .. это просто обычная порядочность , если конечно там не снесли стену ..а если обои поцарапали то это так и должно быть .. просто есть порядочные и не порядочные .. что на бумаги ,это просто напоминание ... все решают качества человека ...

Между физическими лицами заключается договор найма, аренда - это когда в сделке есть юридическое лицо. Кроме описанных коллегами причин может быть еще одна - нездоровое желание наймодателя к необоснованному обогащению за чужой счет.
Что прописывать в договоре - права, обязанности и ответственность сторон. За конкретикой обращайтесь к специалисту.
Нанесенный ущерб оплачивает тот, по чей вине он образовался. Но даже здесь не все так просто, причины ущерба тоже могут возникать по разным основаниям. Возьмем к примеру упомянутый Вами залив. Забыли закрыть кран в ванной - вина нанимателя, прорвало общий стояк до счетчиков - вина управляющей компании, прорвало незаконно устроенный водяной "теплый пол" - вина собственника.

ps рекомендую вам найти сайт некоего алексея алешко. у него там есть шаблон договора аренды квартиры. с комментариями. почитайте эти комментарии - там вы найдете ответы на большинство типовых вопросов.
не уверен что сейчас этот сайт функционирует, но договор с комментариями по сети гуляет.

"Подскажите, по каким причинам наймодатель может не вернуть залог нанимателю?" - есть различные причины. основная - возмещение стоимости ущерба, за который и берется депозит (он же "залог" в быту). есть и другие;
"Как и что прописывается в договоре аренды?" - была такая старая студенческая шутка, про записку на экзамене: "война и мир" в двух словах, быстро!"(с). есть договоры аренды на одной страничке. есть на десяти страницах. все зависит от желаний/умений/возможностей сторон договора;
"действительно ли что наймодатель может не вернуть залог нанимателю, если тот съезжает раньше окончания действия договора?!" - если данная возможность предусмотрена договором;
"(Это вообще правильно?)" - договор найма жилой недвижимости - немного не тот документ, в котором нужно искать вселенскую справедливость;
"И на ком лежит ответственность за состояние квартиры? (Например, наниматель залил нижерасположенную квартиру, кто будет возмещать ущерб наймодатель или наниматель?)" - в нормальном договоре это прописывается. например, если прорвало старую трубу, то ущерб возмещать будет наймодатель. а если наниматель забыл закрыть кран, или перемудрил со стиралкой, то возмещать будет наниматель. здесь есть масса деталей.

"И на ком лежит ответственность за состояние квартиры? (Например, наниматель залил нижерасположенную квартиру, кто будет возмещать ущерб наймодатель или наниматель?)"

На Вашем примере, если потоп по вине Нанимателя, то возмещает ущерб Наниматель, если ущерб естественный, например, износ труб по сроку эксплуатации, тогда всеми проблемами занимается Наймодатель (или сам платит или призывает к возмещению виновных, например управляющую компанию, если их вина или страховую компанию, если имущество застраховано и так далее).

Здравствуйте. Депозит невозвратный, если расторжение договора найма происходит по инициативе нанимателя. И собственникам такая позиция очень нравится. Упущенная выгода, так сказать. При иных условиях с Вами могут не заключить договор, просто отказаться сдавать квартиру. Поэтому, нужно сразу четко оговаривать срок.

И на ком лежит ответственность за состояние квартиры? (Например, наниматель залил нижерасположенную квартиру, кто будет возмещать ущерб наймодатель или наниматель?)