Специалисты Kalinka Group провели анализ
стоимости и рентной доходности объектов стрит-ритейла в ЦАО. Результаты
исследования показали, что с начала кризиса срок возврата инвестиций в
коммерческую недвижимость с готовым арендным бизнесом увеличился в среднем с
9-10 лет до 13-15 лет.
 
По оценке специалистов Kalinka Group, увеличение срока окупаемости напрямую
связано с все более возрастающей разницей между ценой коммерческих помещений и
отстающей в росте арендной платой. С переходом на расчеты в рублях, стоимость
объектов стрит-ритейла в ЦАО в российской валюте в среднем выросла на 15-25% по
сравнению с докризисными значениями. Вместе с тем средняя ставка аренды в
течение двух лет снизилась на 5-10%.
«Снижение арендной
ставки далеко не всегда обусловлено глобальными экономическими причинами, -
поясняет Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. – Нередки ситуации, когда в конкретной
локации создается избыток разнообразных коммерческих площадей и собственники в
борьбе за надежного арендатора выбирают тактику ценовой конкуренции».
Например, в апреле
2014 года аренда помещения под ресторан площадью 230 кв. метров на Б. Никитской
улице приносила собственнику 15,6 млн. рублей в год. В марте 2016-го годовой
арендный поток вырос на 15,3% - до 18 млн. рублей. Однако, стоимость продажи
самого объекта за это время возросла на 22%, увеличив срок его окупаемости с
10,5 до 13,3 лет. Еще больший разрыв в сроках возврата инвестиций в
недвижимость с готовым арендным бизнесом наблюдается в тех случаях, когда арендная
ставка не только не растет со временем вместе со стоимостью помещения, но и
уменьшается. К примеру, торговая недвижимость на Цветном бульваре площадью 74
кв. метра, приобретенная в 2014-м году по рыночной стоимости 63 млн. рублей,
окупилась бы за 10 лет. А если приобрести это помещение сегодня при увеличении
рублевой стоимости на 19%, возврат средств можно прогнозировать только через 15
лет. Все дело в том, что арендный поток снизился здесь за два года с 6,3 млн.
до 4,9 млн. рублей в год.
Несмотря на существенное
удлинение цикла возврата инвестиций, ликвидные объекты стрит-ритейла уходят с
рынка стремительно. «Если цена, расположение, площадь и другие значимые
характеристики помещения устраивают клиента, то решение о покупке принимается в
минимальные сроки – за один-три дня, - утверждает Наталья Блохина. –
Покупателями движет не столько желание заработать, сколько стремление сохранить
свои капиталы. Клиентов со свободными средствами не останавливает рост сроков
окупаемости, они справедливо убеждены, что хорошие коммерческие площади в
центре Москвы – вложение в любом случае беспроигрышное».
Самые
востребованные на рынке объекты - площадью 70-120 кв. метров, с бюджетом до 100
млн. рублей, расположенные не на первой линии центральных торговых коридоров,
где стоимость квадратного метра ниже. Частные инвесторы приобретают по
несколько помещений в различных районах ЦАО, диверсифицируя таким образом свои
активы. При этом популярная ранее в кругу покупателей выжидательная стратегия
зачастую себя не оправдывает, так как действительно ликвидные предложения
сейчас в дефиците. Изобилие на столичном рынке объектов стрит-ритейла, по
мнению экспертов, – лишь иллюзия, за которой нередко кроются завышенные цены,
нестабильные арендаторы, некачественные предложения. Предельная взвешенность и
оперативность при выборе и покупке объекта недвижимости с готовым арендным
бизнесом – экспертная рекомендация номер один на сегодня.